任意売却とは

そもそも任意売却とは何か

住宅ローンの支払いが困難となってしまった場合、物件購入者が行うべき方策として挙げられているのが、他ならぬ任意売却になります。文字通り物件購入者が自らの意思で、債権者の同意を得た上で、ローン滞納を起こしてしまった物件を売却し、その代金をローン残債分に充当するというやり方になります。

一方、住宅ローンを滞納してしまい、なおかつ何の対策も行わないままで放置を続けると、その先に待っているのは「競売」ということになります。住宅ローンに限らずすべての借り入れと返却について共通することですが、分割払いによる返済というものは、未払いのまま所定の期日を経過してしまうと、その時点で債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益）を失い、ローンの残債分を一括で返済することを求めてきます。もちろん住宅ローンを滞納してしまった時点で債務者は一括返済が不可能となっていますので、その代わりに行われるのが、ローン滞納を起こした物件を強制的に売却し、その売却代金から残債を回収します。これが競売に他なりません。

つまり、任意売却も競売も、ローン支払いが困難となった不動産物件を売却し、その代金を残債分に充当するという点では同じです。しかしながら、任意売却は債務者にとってのダメージをなるべく小さくすることができるのに対し、競売はより傷口を広げてしまうというのが実情。ローン対応を起こしてしまった場合、行うべきは任意売却であるというのを、しっかりと踏まえておいてください。

任意売却のメリットとデメリット

メリット

競売では不動産物件を強制的に売却されてしまうので、売却価格も安い値段で買いたたかれてしまうケースが多くなります。対して任意売却であれば、一般的な不動産売却と同じく市場価格で売却できる可能性が高くなります。

また任意売却であれば、競売物件として裁判所に公告されてしまうということはなく、ご近所の方や友人知人に知ら渡ってしまうというリスクも低くなります。さらに任意売却であれば、物件を明け渡す際の引っ越し費用の一部を売却代金のなかから控除してもらえるという可能性もあります。競売の場合には、そうしたことは一切期待できません。

デメリット

任意売却を行う場合、債務者の意思だけではなく、債権者ならびに連帯保証人からの同意を得なければならないというのが、ひとつのハードルになってしまいます。実際にあったケースでは、任意売却を行おうとしたものの、連帯保証人が行方不明で連絡がつかず、断念せざるを得なかったという事例も。また、ローン残債と物件の市場価格に差がある場合などには、債権者が任意売却に難色を示すという場合もあり得ます。

任意売却は早急に相談することが大切

以上の通り、任意売却は住宅ローンを滞納してしまった時点で、直ちに行動を起こすことが重要です。そうすることで、その後の残務返済を負担を軽減できる期待が持てます。また、返済期日前であっても、返済が困難であれば、その旨を金融機関に申し出て、任意売却を検討していることを相談するというのも有効です。

とは言え、一般の方がそうしたことを1人で判断し、行動するというのはなかなか難しいもの。ダメージを最小限に抑えるためには、そうした諸々を相談できる先を見つけておくことが重要になります。ぜひ以下のリンク先を、ご覧になり、参考にしてみてください。

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