督促状が届いた（滞納約1～2ヶ月）
ここでは、住宅ローン滞納1～2ヶ月で届く「督促状」が持つ意味と対応方法について解説しています。
督促状が届く意味
督促状とは
滞納した場合に債務者に送られる書類
督促状とは、期日までにローン返済が行われなかった場合に、金融機関から債務者に送付される書類です。
住宅ローンの返済を行わずに1〜2ヶ月経過すると、金融機関から督促状が送られてきます。ただし、1ヶ月の滞納の場合は特に「単なる引き落とし口座の残高不足」という「うっかり忘れ」のケースも多く見られます。この場合には、速やかに再引き落としや振込を行えば問題はありません。
しかし、何らかの理由により継続的な返済が困難な状況に陥っている場合には注意が必要です。滞納を続けていると金融機関から同じ内容の督促状が送られてきたり、改めて「最終督促状」という形で書面が送られてきたりします。
遅延損害金に注意
返済を滞納した場合には、返済期日の翌日から本来の金利とは別に「遅延損害金（年14%前後）」が発生する点に注意が必要です。この遅延損害金があることにより、滞納を放置していると支払額がどんどん増えていくというリスクがあります。
督促と催促の違い
「督促」とは、債務者に対して債権者が返済を求める行為を指しています。返済期限が過ぎていたりする場合に督促状などが送られますが、強い強制力持っているといえるでしょう。対して「催促」にも「何か特定の事柄を速やかに行わせるように促す」といった意味がありますが、催促は督促よりも強制力が弱いといった違いがあります。
督促状を無視するとどうなるのか
督促状を無視していると、「催告書」が送られてくることになります。この催告書は、「指定の期日までに滞納している分を一括で支払いをしなければ法的手続きに進む」という内容の書類です。
場合によっては、債務者が「受け取っていない」と言えないように内容証明郵便により届けられることもあります。また、文面についても督促状よりも厳しい表現が使われている、という点も特徴です。
返済の意思があるなら
金融機関へ連絡
手元に督促状が届いた場合には、速やかに支払いを行うことが必要です。しかし、何らかの事情により支払いが困難ではあるものの、返済の意思がある場合には金融機関に相談をします。
滞納から1〜2ヶ月のこの時期は、金融機関の窓口にて「毎月の返済額の減額」「返済期間の延長」「一定期間は利息のみ支払い」といったような返済条件の変更（リスケ）に応じてもらえる最後のチャンスであるといえます。逆に、この時期を過ぎてさらに滞納を続けてしまうと金融機関との交渉が極めて難しくなるため、早めに交渉を行うことがポイントになってきます。
返済が難しいなら専門の会社へ相談を
もし、ローンの支払いが難しい状況であれば、「任意売却の専門会社」に一度相談をしてみましょう。
専門の会社は金融機関と違って、100％依頼者の味方です。
あなたと金融機関（もしくは債権回収会社）の間に立ち、あなたの代わりにすべて対応してくれます。
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任意売却とは
住宅を購入する際に借り入れをした住宅ローンの返済が難しくなった際に、債権者の合意を得た上で不動産を売却し、そのお金をローン残債の支払いに充てる手続きを「任意売却」といいます。この任意売却は「任売」と呼ばれることもあります。
住宅ローンを一定期間滞納してしまった場合には、債権者が借り入れをした住宅ローンを分割で返済していく「期限の利益」と呼ばれる権利を失ってしまいます。このことによって分割での支払いができなくなるため、債務者は住宅ローンの残りの一括返済が必要となります。
期限の利益を喪失するのは滞納から6ヶ月ほどとされていますが、もしここで一括返済が不可能である場合には、債権者は担保となっている不動産を売却にかけ、売却代金からお金を回収するといった流れになってしまいます。
自宅を競売にかけたくない、でもローンの支払いは難しいといった場合には、「任意売却」という選択肢があります。通常、売却資金でローン残債を完済できないケースにおいては売却を完了できません。このような場合には、ローンを完済するために不足している資金を用意する必要があります。これは、不動産を売却する場合には、住宅ローンを借入した際に不動産に設定されている抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権抹消のためには住宅ローンを完済する必要があるためです。
しかし売却により住宅ローンの完済が難しいケースにおいても、任意売却を選択して債権者の了承が得られた場合には一定条件のもとで抵当権を解除してもらえます。つまり、売却を行った場合でもローンの借入金が残ってしまうことから債権者の協力が不可欠な方法となるわけです。そのため、任意売却を行いたいと考える場合には、まず債権者への相談が必要となってきます。
また、任意売却を行いたいときには売却を担当する不動産会社などを慎重に選ぶことも大切です。もし任意売却の経験があまりない不動産会社に依頼してしまうと売却が行えずに結局競売にかけられてしまう可能性もあります。そのため、任意売却を検討する場合には、実績が多い不動産会社などに相談することが大切といえます。
任意売却と競売の違い
「任意売却」とは住宅ローンの返済が難しいと考えられる場合に、債権者の同意を得た上で不動産を売却することを指します。任意売却は自分の意志での売却となるため、明け渡しを行う時期などについて物件の購入者と調整することも可能です。引っ越し先をしっかり選び、準備をしてから明け渡すといったことが可能となります。
一方、「競売」は所有者の意志とは関係なく、債権者が不動産を差し押さえ、その後法的な手続きに則って強制的に不動産を売却することを指しています。競売で不動産を売却された場合には、通常の不動産売却や任意売却と比較すると低価格での売却となる傾向があるといえます。さらに、競売が行われた場合には引っ越しするタイミングが選べないといった面もあり、生活面にも大きな影響が出てくることが予想されます。
そのほか、任意売却の場合は通常の不動産売却と同様の形で販売活動が進められていくため、物件所有者の情報がインターネットで公告されることもありません。しかし競売の場合にはインターネット公告が行われますので、競売にかけられていることが近隣の方や友人・知人に知られてしまう可能性があるといった違いもあります。
任意売却のメリット
通常の不動産売却と同じように高値での売却が期待できる
任意売却を選択した場合、市場価格に近い価格での売却ができる可能性がある、という大きなメリットがあります。特に滞納1〜2ヶ月の時期は、競売の開札（滞納からおよそ10〜12ヶ月後）まで半年以上の時間があります。そのため、焦って安い価格で販売する必要がなく、通常の売却とほぼ変わらない高値での売却がしやすいといえます。
また、通常の不動産売却と同じように販売活動が行われますので、周囲の人に事情を知られずに売却を行える点もメリットです。
契約条件や引き渡し日などの交渉が可能
任意売却では、債権者が認める条件の範囲であれば、契約条件や引き渡し日などについても物件の買主と相談を行うことが可能です。この点から、仕事や学校など自分たちのスケジュールを考慮して決定することもできます。
さらに、新たな住居への引越し費用の一部についても、不動産の売却代金から控除してもらえる可能性が高く、新たな生活に向けた金銭的負担の軽減につながります。
信用情報への影響を最小限に抑えられる
住宅ローンの滞納が3ヶ月を超えた場合、個人信用情報機関（CICなど）に事故情報が登録されます。これは、いわゆる「ブラックリスト入りしてしまった」といわれる状況であり、クレジットカードの作成や更新、新たなローンを組むことが難しくなるなどさまざまな面で影響が出てきます。
滞納1〜2ヶ月目はまだブラックリストに載っていない（または載る直前の）段階であるため、このタイミングで動くことによって信用に関するダメージを最小限に抑えられます。
督促状を放置して『競売開始決定通知書』まで届いてしまった場合
金融機関からの督促状に対して何も対応をせず放置した場合、競売の手続きが進められ「競売開始決定通知書」が届くことになります。ここでは、督促状が届いてから競売開始決定通知書が届くまではどのように進んでいくのか、通知がすでに届いている場合はどう対応すべきかといった点を解説します。
督促状放置後の進行スピード
金融機関から届いた督促状を放置した場合には、滞納3〜6ヶ月で「催告書」が届きます。その後、滞納から7ヶ月前後の「期限の利益喪失」「代位弁済」を経て、滞納から8〜9ヶ月前後になると裁判所から「競売開始決定通知書」が特別送達で届くという流れになります。
すでに裁判所から通知が届いている方
すでに督促状の段階は過ぎ、裁判所からの競売開始決定通知書が届いているという方もいるかもしれませんが、この場合でも「自宅はもう競売にかけられてしまう」とあきらめる必要はありません。裁判所の競売入札が始まる前（実務的には入札開始の1〜2ヶ月前）であれば、任意売却への切り替えを行って競売を取り下げるという対応を行えます。
一刻も早い専門会社への相談が必要
まだ滞納から1〜2ヶ月目の時期であれば、任意売却に切り替える場合でもまだ時間に余裕があるといえます。しかし、すでに競売決定通知が届いているのであれば、1日対応が遅れるごとに選択肢が狭まってしまいます。手遅れになる前に、今すぐ任意売却を専門としている会社への相談を行ってください。
無視して放置するのはNG
無視したまま放置してしまうと、金融機関側からすると支払う意思が確認できず、督促の連絡はいつまでも続きます。
金融機関からの連絡を長期間放置していると、いずれ競売の入札が始まってしまいます。
競売になってしまうと、本来ならもっと高く売れていたはずのあなたの物件を相場よりも安い金額で売ることになります。
少しでも高く売り、これから先の生活を立て直すためにも、専門の会社に早めに相談することが大切です。
任意売却と競売の違いを
徹底比較
任意売却専門会社に
相談した方が良い理由
任意売却を行う場合には、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。この点から、任意売却について豊富な経験を持った専門会社に相談することが推奨されます。
また実際に相談を行う場合には、話をスムーズに進めるためにも「届いた督促状（または引き落とし不能のお知らせ）」「住宅ローンの返済予定表（残高がわかるもの）」を手元に準備することがポイントです。
このように、任意売却での解決を検討しているなら、専門の会社に相談した方が安心です。
債権者（金融機関）との交渉を
一任できる
また任意売却を進めることになった場合は、債権者（金融機関）との交渉や不動産の売却活動をサポートしてもらえます。
債権者の同意を得るのに時間がかかったり、すぐに売却できるとは限りませんので、実績のある専門会社の方がスムーズに進みます。
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