住宅ローンを滞納していなくても任意売却はできる？

住宅ローンの滞納がない場合は任意売却は不可能

基本的に、住宅ローンの滞納がない場合には任意売却を行えません。その理由は下記のような点が挙げられます。

任意売却には「期限の利益の喪失」が必要となるため

「期限の利益」とは、債務を分割で返済していく権利です。すなわち「期限の利益の喪失」は、住宅ローンの滞納によって分割で返済する権利を失うことであり、ローンの残債を一括返済することになります。ちなみに、多くの場合は住宅ローンの返済を5〜6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失しますが、この状態になって初めて任意売却に銀行側が応じてくれるようになります。

銀行側の立場からすると、「完済までローンの契約通り支払ってほしい」という点が本音ではあります。もし不動産を売却して一括返済した場合には、銀行側は予定していた金利収入が得られなくなってしまうためです。

任意売却の可否は保証会社が判断するため

住宅ローンを申し込む際には保証会社と契約しているため、銀行側は任意売却に応じる理由や権利がないことがほとんどである、といえます。保証会社と契約している場合に期限の利益を喪失すると、債務者の代理として保証会社が銀行にローンの一括返済を行います（＝代位弁済）。

このことから、実際に債権を持っているのは保証会社であるといえ、任意売却についての可否を判断するのも保証会社であるといえます。

債権者や連帯保証人・共同名義人が任意売却に同意してくれないため

任意売却は債権者や連帯保証人、共同名義人の同意を得ることが必要ですが、もしいずれかからの同意が得られない場合には任意売却を行えません。

任意売却後の残債が多すぎるため

一般的に任意売却の代金で残りの住宅ローンを完済できることはほとんどないといえます。通常、任意売却を行った後も残債がある状態となることから、その後も債務者は返済を続けていきます。

しかし、任意売却は何らかの理由によって住宅ローンを支払えなくなった人が選択する手続きであることから、残債の返済も楽ではないといえるでしょう。また、残債が多すぎる場合には自己破産を選択する可能性もゼロではありませんが、その場合には保証会社などは回収を諦めざるを得ません。このような点から任意売却が認められないといったケースもあります。

任意売却の「相談」は住宅ローンの滞納がない場合でも可能

任意売却は基本的に住宅ローンを滞納していない場合には行えませんが、債権者が特別に任意売却を認めた場合など、例外的に滞納する前でも任意売却を行えるケースもあります。

また、任意売却の手続きはできなかったとしても、任意売却の「相談」についてはいつからはじめてもよく、収入の状況を考えた場合に将来的に滞納をしてしまう点が予想できる場合には、早めに専門家に相談しましょう。その後任意売却を行う必要が出てきた場合に、できる限り有利な価格で売却できるように準備を整えておくことが大切といえます。

将来を見据えて動くことが大切

任意売却の手続きは、住宅ローンを滞納した後でないと基本的にはできません。しかし、早めに相談をすることによって例外的に任意売却を行えるケースがありますし、何より今後の不安を解消する方法を見つけられるかもしれません。

また、大切なのは相談先を知っておくこと。特に任意売却を希望している場合には、専門家への相談がおすすめです。

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