競売開始決定通知書が届いた（滞納9ヶ月）

ここでは、住宅ローンを滞納して競売開始決定通知書が届いた際にとるべき行動について解説しています。

競売開始決定通知書とは

「競売開始決定通知書」は、裁判所から届く「特別送達」です。これは通常の郵便とは異なるもので、封筒に赤いラインが入っている点や、郵便局員からの手渡しで届けられるという特徴があります。

競売の開始決定が出ると、不動産の登記簿には「差押」の記録が行われ、所有者が勝手に売却や名義変更などを行えなくなります。さらに、競売開始決定が裁判所に公告されると、多くの不動産業者などから一斉にDMが届くようになりますので、強引な営業や悪質な業者に騙されないよう、信頼できる任意売却の専門会社を選ぶことが大切になってきます。

競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定通知）とは何か

「競売開始決定通知書」は、「競売の手続きを始める」「不動産の差し押さえを行った」という内容を知らせるために裁判所から物件の所有者や債務者、対象となる物件に住んでいる居住者などに対して送られてくる通知。この書類は債権者が担保となっている不動産の競売を申し立て、裁判所がその申し立てを受理したということを示しています。

競売開始決定通知書の書面の内容は、どの裁判所でどの不動産が差し押さえを受けたか、といったような競売に関係する概要が記載されていますが、詳細についてはほとんど記載がありません。

ただし、この通知書は競売に向けて秒読み段階に入ったという点を意味していますので、競売を避けたい場合にはできるだけ早く動くことが必要です。競売が成立してしまった場合には家の明け渡しを行わなければならず、退去することになってしまいます。

競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定通知）が届いた後の流れ

競売開始決定通知書（担保不動産競売開始決定通知）が届いた後には、裁判所の執行官室により発行される「現況調査票」が届きます。これは競売が行われることになった不動産に執行官が訪問するために、関係者の立ち会いを依頼するためのものです。この現況調査票が届いた後には、物件の現況調査が行われます。

現況調査では、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪れ、室内の写真撮影や間取りの確認を行います。たとえ不在だったとしても鍵を開けて入られるため、物件の立ち入りを拒否することはできません。そのため、執行官が自宅を訪れる前に任意売却に向けて動くことが非常に大切であるといえます。

競売開始決定から現況調査までは約1ヶ月、期間入札の公示までは約3〜6ヶ月が目安であり、任意売却の手続きを考えた場合、切り替えるための時間はあまり残されているとはいえません。さらに期間入札の公示が行われると実際に競売の入札が開始しますが、入札可能な期間は約1週間。その後は開札が行われ、売却許可決定、代金納付、物件の明け渡しという流れで進んでいきます。

担保不動産競売と強制競売の違い

競売は、大きく「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類に分けられます。

担保不動産競売は、特に住宅ローンの分野などで用いられることが多い競売手続きです。これは住宅ローンにおける抵当権に基づき、強制的に不動産を売却する手続きを指します。

一方、強制競売は抵当権による競売ではありません。債権者が公正証書や判決などの債務名義を得た上で債務者の不動産の差し押さえを行い、強制的に売却する手続きであるといった違いがあります。強制競売では、事案ごとに付けられる事件暗号の符号が「ヌ」となることから「ヌ事件」と呼ばれています。

ただし競売開始決定がされた後は、担保不動産競売も強制競売も同じ流れで進められていきます。

住宅ローンを滞納したケースの場合、その多くが「担保不動産競売」となりますが、いずれのケースであったとしても、任意売却を進めるための手順には違いがありません。さらに、「担保不動産競売」と「強制競売」のいずれの場合でも任意売却に切り替えるための時間が残されておらず一刻を争う状況であることから、できるだけ早く任意売却の専門家への相談を行うことが大切です。

この段階で債務者ができる行動

競売開始決定通知書が届いても、競売の入札前日までに売却を完了すれば、競売を避けることができます。とはいえ時間に余裕はありません。

売却活動の前に債権者と交渉し任意売却の了承を得た上で、競売の申立てを取り下げてもらう必要があるからです。

少しで高く売り、
未来の生活を立て直すためにも

任意売却は競売よりも、相場価格に近い金額で売却できるというメリットがあります。

しかし売却活動に時間をかけることができなければ、短期間で売却を成立させるために価格設定を下げることもあります。

競売にかかるメリットは一つもない

制度上は「開札日の前日」まで競売を取り下げられることになっているものの、任意売却を行う場合「買主の選定」「価格の同意」「取り下げ書類の作成」に時間を要することから、実際には「期間入札が始まる1〜2ヶ月前」が実質的な限界であるという点を念頭に置いて動く必要があります。

また競売が進められると、裁判所の競売物件情報サイト（BIT）に写真付きで自宅情報が公開されてしまうため、近所や知人に知られることになります。もし任意売却に切り替えられれば、通常の不動産売却と同様に進めることができるため、周りに知られずに売却を進めることができます。

競売にかけられるメリットは一つもありません。競売開始決定通知が届いた場合には、1分1秒でも早く任意売却の手続きを進めていきましょう。

時間がない今こそ、
任意売却の専門会社へ

任意売却の相談先にはさまざまなところがあります。ただし、弁護士や司法書士に相談した場合、法律の知識の部分では頼りになるものの、不動産売買を行うことができません。競売開始決定通知書が届いている今、競売までは時間的な余裕がないことから、この段階では任意売却の実績がある専門会社に相談するべきであるといえます。

専門会社であれば弁護士や不動産会社とのネットワークがあることから、任意売却の手続きをスムーズに進めることができます。相談する際には、手続きを迅速に進めるためにも以下の書類を持参することがポイントです。

• 裁判所から届いた通知書（事件番号が載っているもの）
• ローン残高のわかる書類
• 固定資産税の納税通知書

上記の書類を用意し、任意売却の専門会社への相談を行ってください。

こちらのページでは、任意売却の相談先の違いについて解説していますので、ぜひご覧ください。

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