代位弁済通知が届いた（滞納7ヶ月）

ここでは、住宅ローンを滞納して7ヶ月目くらいに届く代位弁済通知の意味と任意売却する方法について解説しています。

代位弁済通知の意味

代位弁済通知とは何か

「代位弁済通知」は、金融機関から「期限の利益の喪失」についての通知が送られてきた後に送られてくる書類です。この通知は、ハガキのような形で送られてくる場合もありますし、特別送達といった形で送られてくる場合もあります。

「代位弁済」とは、債務者に変わり、保証会社が債務の返済を行うことを指します。ただし、これは代位弁済を行った会社に債権が移行したということを示すため、決して「もうローンを返さなくても良い」という意味ではない点に注意が必要です。

住宅ローンを滞納した場合、債務者は滞納から1〜6ヶ月ほどの間は金融機関から支払いの督促を受けます。それでも支払いが行われない場合には、金融機関側がこれ以上はローン契約の継続が難しいと判断し、債務者の代わりに保証会社に弁済をしてもらうことで残りの住宅ローン全額を取り戻します。そして、保証会社は住宅ローンを丸ごと弁済していることになるために債務者に対して一括の返済を求めます。

保証委託契約の内容

住宅ローンを契約する際には金融機関との契約を締結する点に加えて、保証会社との間で「保証委託契約」を結ぶことになります。この契約は、返済トラブルによる滞納リスクに対するものであり、もし債権者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、代わりに保証会社が返済するための内容となっています。

契約の際に交わされる保証委託契約書には、委託内容や保証料などの記載があります。もし債権者が返済できなくなった際に保証会社が代わりに返済することがこちらの記事でご紹介している「代位弁済」になります。

繰り返しになりますが、例え保証会社が金融機関に対して代位弁済を行ったとしても、債務がなくなるわけではなく一括返済を求められる、という点はあらかじめ知っておくことが大切です。

代位弁済された後の流れ

代位弁済が行われると、まずは「窓口が変わる」という内容の通知を受け取ります。代位弁済が行われた場合には、保証会社から一括で支払いを行ってくださいという請求が行われます。この請求を無視して支払いを行わないでいると、保証会社の担当者が自宅を訪れたりするといったケースもあります。さらに代位弁済から1〜2ヶ月程度経過すると、競売の申し立ての手続きが開始されます。競売が進行した場合には、自宅が強制的に売却されてしまうことになり、最終的には立ち退きすることになります。

ここで、「競売はどうしても避けたい」と考えるケースもあるでしょう。もし代位弁済が行われた後に競売を行わないようにするためには、原則「一括返済を行う」または「任意売却を債権者に申し出る」といういずれかの方法をとることが必要となります。

代位弁済までの期間

滞納から6〜7ヶ月ほど経過した場合、代位弁済が行われます。そうすると、ここまで説明を行ってきたように住宅ローンの残りを一括返済することが求められます。

その後一括返済ができない状態が続いた場合には、保証会社が裁判所に対して競売の申し立てを行います。この申し立ては滞納から8〜9ヶ月目あたりで行われ、競売への流れが進められていきます。

代位弁済のリスクやデメリット

繰り返しにはなりますが、代位弁済とは債権者がこれまでの金融機関から保証会社に変わった、という意味を示しています。保証会社は債務者に対して一括での返済を求めてきますが、もしここで一括返済ができるのであれば問題ありません。しかしここまで住宅ローンの返済が行えなかった以上、一括返済を行うことは現実的ではありません。

また、代位弁済は期限の利益（分割弁済を行う利益）がなくなった後に行われるものですので、債務者はこれ以上分割での支払いはできません。すなわち、ローンの残りを一括で返済するしかない、という点も代位弁済のリスクといえるでしょう。

このまま返済を行わなかった場合には、保証会社により競売の手続きが行われるため、住む場所を失ってしまうといったリスクも大きくなります。

任意売却はできる？

代位弁済通知は期限の利益喪失通知が届いてからさらに1ヶ月ほど経過している状況です。任意売却はまだ間に合いますが、猶予はあまり残されていません。

自己破産せずに、任意売却で解決

自己破産をするしか方法がないと考えるかもしれません。しかし任意売却を行うことで、自己破産をせずにローンを清算することも十分可能といえます。

任意売却により解決できた場合は、競売よりも高い価格で売却することができます。

残債が少なく任意売却後に一定の収入があれば、自己破産をすることなく解決することも可能。売却後に残債が少し残る場合でも、分割払いで対応することができるのは任意売却ならではです。

任意売却のメリット

任意売却は、競売よりも通常の不動産取引に近いといった特徴があります。市場価値に近い価格で売却できる可能性を高められる点が大きなメリットといえます。少しでも高い金額で売却することで、ローンの残債を減らすことができます。これは自分の意志での売却が可能であることから、より良い条件での売却を目指せるという点が理由といえます。

また、不動産売却には仲介手数料や登記料などさまざまな諸経費が必要となります。任意売却でも同様に諸経費が発生するものの、これらの諸経費を売却した金額から支払うことが認められているために持ち出しがない、といった点も任意売却のメリットといえるでしょう。

専門会社に相談した方がよい理由

任意売却の相談先には弁護士や司法書士があります。しかし士業の方々は法律の知識はあっても不動産売買はでません。

競売まで時間的な余裕がないこの段階の相談は、任意売却の実績がある専門会社に相談するべきです。

時間がない今こそ、
任意売却の専門会社へ

保証会社は債権回収のプロですので交渉にも時間がかかりますし、任意売却の同意が得られたらすぐに売却活動を行わないと間に合いません。

専門会社は弁護士や不動産会社とのネットワークを持っているため任意売却の手続きがスムーズにできます。

相談先の詳しい違いについて知りたい方はこちらで任意売却の相談先について解説していますので、ぜひご覧ください。

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