代位弁済通知が届いた（滞納7ヶ月）
ここでは、住宅ローンを滞納して7ヶ月目くらいに届く代位弁済通知の意味と任意売却する方法について解説しています。
代位弁済通知の意味
代位弁済通知とは何か
「代位弁済通知」は、金融機関から「期限の利益の喪失」についての通知が送られてきた後に送られてくる書類です。この通知は、ハガキのような形で送られてくる場合もありますし、特別送達といった形で送られてくる場合もあります。
「代位弁済」とは、債務者に変わり、保証会社が債務の返済を行うことを指します。ただし、これは代位弁済を行った会社に債権が移行したということを示すため、決して「もうローンを返さなくても良い」という意味ではない点に注意が必要です。
住宅ローンを滞納した場合、債務者は滞納から1〜6ヶ月ほどの間は金融機関から支払いの督促を受けます。それでも支払いが行われない場合には、金融機関側がこれ以上はローン契約の継続が難しいと判断し、債務者の代わりに保証会社に弁済をしてもらうことで残りの住宅ローン全額を取り戻します。そして、保証会社は住宅ローンを丸ごと弁済していることになるために債務者に対して一括の返済を求めます。
保証委託契約の内容
住宅ローンを契約する場合、金融機関との契約を締結する点に加えて、保証会社との間で「保証委託契約」を結びます。この契約は返済トラブルによる滞納リスクに対するものであり、万が一債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、代わりに保証会社が返済を行うための内容となっています。
契約の際に交わされる保証委託契約書には、委託内容や保証料などの記載があります。債務者が返済できなくなった際、保証会社が代わりに返済することを「代位弁済」と呼びます。ただし、保証会社が金融機関に対して代位弁済を行ったとしても債務がなくなるわけではなく、一括返済を求められることになります。
さらに代位弁済が行われると、保証会社から年14%〜14.6%程度の高い「遅延損害金」が請求され（※）、数百万円単位で負債が膨らむことになりますので、放置するのは非常に危険です。
また代位弁済が行われた場合には、主債務者のほかに「連帯保証人」にも一括請求が行われます。たとえば家族や親族が連帯保証人となっているケースでは、そちらにも請求が行われるリスクもありますので、早めの対策が必要となります。
代位弁済された後の流れ
代位弁済が行われると、まずは「窓口が変わる」という内容の通知を受け取ります。代位弁済が行われた場合には、保証会社から一括で支払いを行ってくださいという請求が行われます。この請求を無視して支払いを行わないでいると、保証会社の担当者が自宅を訪れたりするといったケースもあります。さらに代位弁済から1〜2ヶ月程度経過すると、競売の申し立ての手続きが開始されます。競売が進行した場合には、自宅が強制的に売却されてしまうことになり、最終的には立ち退きすることになります。
ここで、「競売はどうしても避けたい」と考えるケースもあるでしょう。もし代位弁済が行われた後に競売を行わないようにするためには、原則「一括返済を行う」または「任意売却を債権者に申し出る」といういずれかの方法をとることが必要となります。
裁判所から「競売開始決定通知書」が届いた方へ
「競売開始決定通知書」が届いた場合、それを放置すると競売へと段階が進んでいきます。通知が届いてすぐに家を追い出されるわけではないものの、放置すると家を失うことになります。そのため、競売を回避し任意売却ができるよう対応を進めていくことが大切になってきます。
「競売開始決定通知書（競売開始通知書）」とは
「競売開始決定通知書（競売開始通知書）」とは、保証会社が裁判所に対し競売の申し立てを行い、裁判所がその申し立てを受理して自宅を差し押さえたことを知らせる特別送達（赤い封筒などで届く法的文書）です。つまり、裁判所が自宅を競売にかける手続きを正式に受理した、という点を知らせるための書類です。
残された猶予期間
競売開始決定通知書が届いてから、実際に競売の入札（期間入札）が始まるまでは約3〜6ヶ月の期間があります。この期間内であれば、任意売却への切り替えを行って競売を取り下げてもらうことが物理的に可能になります。ただし、任意売却の手続きにかかる期間を考えると、切り替えを希望するのであればできる限り早く対応することが必要です。
通知書が届いた直後にとるべき行動
裁判所からの通知を放置した場合、裁判所の執行官が自宅に現地調査のために訪問し、内覧や写真撮影が行われます。執行官が訪れる前、または期間入札の通知が届く前の「今」が、任意売却を成立させる最後のチャンスです。繰り返しになりますが、可能な限り早いタイミングで任意売却の専門会社へ相談してください。
上記の通り、代位弁済が行われた後には競売へと状況が進んでいきます。任意売却の手続きを進めていくためにも、滞納からどのくらいのタイミングで代位弁済が行われるのかを知っておくことが大切です。
代位弁済までの期間
滞納から6〜7ヶ月ほど経過すると、代位弁済が行われます。そうなると、前述の通り住宅ローンの残りについて一括返済を求められます。その後一括返済ができない状態が続いた場合には、保証会社が裁判所に対し、競売の申し立てを行います。この申立ては滞納から8〜9ヶ月目あたりで行われ、競売への流れが進められていきます。
任意売却が行えるのは、原則「競売の開札日の前日」までとされています。しかし、実務上は「競売開始決定」から「期間入札の開始」前までに家の売却を完了させなければなりません。実際に任意売却を成立させるには、査定や販売活動、買主決定、債権者との交渉、契約といった手続きが必要となります。この場合、通常3〜6ヶ月程度の期間が必要になるため、任意売却に切り替えるには競売開始決定通知が届いた時点で動き始める必要があります。
代位弁済のリスクやデメリット
繰り返しにはなりますが、代位弁済とは債権者がこれまでの金融機関から保証会社に変わった、という意味を示しています。保証会社は債務者に対して一括での返済を求めてきますが、もしここで一括返済ができるのであれば問題ありません。しかしここまで住宅ローンの返済が行えなかった以上、一括返済を行うことは現実的ではありません。
また、代位弁済は期限の利益（分割弁済を行う利益）がなくなった後に行われるものですので、債務者はこれ以上分割での支払いはできません。すなわち、ローンの残りを一括で返済するしかない、という点も代位弁済のリスクといえるでしょう。
このまま返済を行わなかった場合には、保証会社により競売の手続きが行われるため、住む場所を失ってしまうといったリスクも大きくなります。
任意売却はできる？
代位弁済通知は期限の利益喪失通知が届いてからさらに1ヶ月ほど経過している状況です。任意売却はまだ間に合いますが、猶予はあまり残されていません。
自己破産せずに、任意売却で解決
代位弁済通知が届いたものの、ローンを返済できる見込みがないとなると、自己破産するしか方法がない、と考える人もいるかもしれません。しかし任意売却を行えれば競売よりも高い価格で売却できるため、自己破産を回避しローンを精算することも十分可能であるといえます。
もし、残債が少なく任意売却後に一定収入が得られるのであれば、自己破産をせずに解決することも可能です。また、売却後に返済が少し残る場合でも、分割払いによって対応できるのは任意売却のメリットといえます。ただし任意売却を進めるには、債権者（保証会社）の同意に加えて、連帯保証人や物件の共有者の同意も必要となります。
任意売却のメリット
市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
任意売却は、競売よりも通常の不動産取引に近いため、市場価格に近い価格での売却ができる可能性があります。少しでも高い金額で売却することによって、ローンの残債を減らせます。これは自分の意志での売却が可能であり、より良い条件での売却を目指せるためです。
プライバシーの保護（近所に知られない）
競売になった場合には、裁判所の競売物件情報サイト（BIT）や新聞・ネットに掲載されることにより、近所など周りの人に滞納の事実を知られる可能性があります。任意売却の場合、見た目は通常の売却と同じような形で進められるため、周囲の人に滞納について知られずに済みます。
引越し時期の調整・費用の考慮
競売にかけられると、強制的に退去となることから引越し時期を調整できません。任意売却では、買主や債権者との交渉によって引越し時期を柔軟に調整できる点に加え、売却代金から引越し代金を控除してもらえるといった交渉の余地があります。
専門会社に相談した方がよい理由
任意売却の相談先には弁護士や司法書士があります。しかし士業の方々は法律の知識はあっても不動産売買はでません。
競売まで時間的な余裕がないこの段階の相談は、任意売却の実績がある専門会社に相談するべきです。
時間がない今こそ、
任意売却の専門会社へ
保証会社は債権回収のプロであるため交渉に時間がかかることもあり、任意売却の同意が得られたらすぐに売却活動を行う必要があります。
そのため、任意売却の専門会社への相談が大切です。専門会社は弁護士や不動産会社とのネットワークを持っていることから任意売却の手続きがスムーズにできます。円滑に進めるためにも、「届いた代位弁済通知書」「固定資産税の納税通知書」「ローンの残高確認書類」の3点を持って相談に行くことがポイントです。
相談先の詳しい違いについて知りたい方はこちらで任意売却の相談先について解説していますので、ぜひご覧ください。
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