任意売却の注意点

任意売却の注意点を知ることは大切です。メリットだけ見ていると、思わぬ落とし穴に落ちかねません。たとえば、ブラックリスト・期限・返済義務が残るという問題です。また、債務者は債権者の意向を無視して一方的に進められません。

ブラックリスト入りしてしまう

任意売却をするということは多くの場合、ブラックリストに入っている状況でしょう。任意売却を検討する時点で、住宅ローンの滞納が起きているはずです。60日間も滞納すれば、信用情報機関に事故情報が記載されます。それがブラックリストに登録された状態です。

ブラックリストに登録されていると多くのペナルティがあります。新しく金融機関からの借り入れはできない、クレジットカードも作れません。任意売却がうまくいってもブラックリストのままです。

期限がある

任意売却は期限が決められています。任意売却のための売却活動をしている時点で、実は競売の手続きも進んでいるのです。任意売却の期限は、競売の開札期日の前日までと考えなければなりません。

「任意売却の活動をはじめている」「買いたいという希望者がいる」といっても手続きは止まらないのです。競売で買受人が決定すれば任意売却は強制終了します。そのため任意売却を成功させるにはスピードを意識しなければなりません。

売却してもローンの返済義務は残る

「任意売却が成功したらローンを返済しなくても済む」というほど簡単ではありません。売却価格よりもローン残債が多ければ、当然、残高の返済義務があるのです。任意売却を検討する場合、残債を見て見ぬふりはできません。

残高によっては債務整理、自己破産も視野に入れたほうがいいでしょう。債務整理ができれば、月額の支払い額を大幅に減らせる可能性があります。ただ、専門知識が必要なため、任意売却を依頼する会社の担当者としっかり相談しておくことが求められるのです。

債権者の同意は必須

任意売却の対象物件は、債権者により担保として抵当権が設定されています。つまり、抵当権が設定されているなら勝手に任意売却はできないのです。抵当権を設定した債権者に同意をしてもらわなければなりません。

ただ「任意売却をするから抵当権を解除して欲しい」と伝えても同意してくれるかどうかは未知数です。1回要望した程度では、断られる可能性さえあります。そのため、債権者と時間をかけて同意を得られるように交渉しなければならないのです。

失敗のリスクを抑えるには

任意売却を失敗させないためにも注意点を把握した上での対策が必要です。最低限、成功のためにやっておきたい対策をチェックしておきましょう。

任意売却は早めに相談する

任意売却は競売スタートまでが勝負です。開札日前日までに売買取引の完了が必要なため、早めに任意売却に対応できる不動産会社に相談することをおすすめします。競売開始決定通知書が届いた場合、時間的な余裕はほとんどないと考えたほうがいいでしょう。

時間的に余裕がない状況だと、要望はほぼ叶わないかもしれません。たとえば売却価格です。時間的な余裕がないため、とにかく競売にかけられないことを前提に成約が最優先になります。売却価格にはこだわれません。売却価格にこだわるなら、専門業者へ早めに相談するほうが要望を叶えられる可能性は高いです。

実績がある会社を選ぶ

任意売却は、宅地建物取引業免許が必要です。逆にいえば、宅地建物取引業免許さえあればどんな会社でもできます。専門知識や経験がなくてもできるのです。ただ、債権者は金融機関を筆頭に百戦錬磨であり、任意売却をするには、抵当権の解除をはじめとして交渉をしなければなりません。

さらに、競売がスタートする前に買い手を見つけて売買取引を成功させるのですからハードルは高いです。宅地建物取引業免許があっても成功するとは限らず、知識と経験や信頼性が求められます。そのため、任意売却の相談をするなら実績が豊富な会社を選んだほうがいいのです。

連帯保証人の同意を得ておく

住宅ローンの契約を結んだとき、連帯保証人がいるなら任意売却に同意してもらわなければなりません。任意売却がうまくいっても、残債があれば連帯保証人も無関係ではないからです。連帯保証人にも支払い義務があります。

債権者との交渉に成功しても、連帯保証人に断られたら任意売却はできません。債権者よりも先に説得しておいたほうがいいのです。その点も相談する不動産会社の担当者が説得してくれる場合があるため、事前に伝えておいたほうが良いでしょう。

売却活動も忘れずに

仲介会社にすべて任せるのではなく、当事者として早く売却できるよう売却活動への積極的な協力が必要です。第三者の立場になったとき「買いたい」と思える家にしましょう。「もう売るのだから」と、玄関前に不要品を放り投げている家に人は魅力を感じるでしょうか。

外壁や塀の掃除、草むしりをするだけでも放置するより見た目が良くなります。買取希望者が内見したとき、散らかっていたり汚れていたりする家では購買意欲を失わせるだけです。お金をかけなくてもいいので、人が「買いたい」と思える家にする努力が求められます。