差押通知書が届いた（滞納8ヶ月）

ここでは、住宅ローンを滞納して8ヶ月経過し差押通知書が届く状況と任意売却の可能性について解説しています。

差押通知書とは

差し押さえとは何か

ローンの返済や税金などの滞納を行った場合、「差し押さえ」という手段がとられる場合があります。この「差し押さえ」とは、債権者からの申し立てに基づき、裁判所が債務者によって財産を譲渡するなど法律上の処分を禁止するための法的な手段です。このように差し押さえは法的な手段となっていることもあり、ローンなどを滞納している債務者は、不動産などの差し押さえられた資産を自由に処分できなくなります。

例えば住宅ローンの支払いを滞納した場合、債権者は債権の回収ができなくなってしまいます。しかし、債権者は何らかの方法で債権の回収を行う必要があるため、住宅を競売にかけることにより債権の回収をしようと考えるわけです。そこで競売にあたって債務者が債権者よりも早く自宅を売ったりできないように手続きを行いますが、これを「差し押さえ」と呼びます。

差押通知書とは何か

裁判所により家を差押えたという通知

住宅ローンの滞納が続いている場合には、債権者は債権回収を目的として対象の不動産を競売にかけます。このように、債権者が抵当物件である不動産を競売にかけるための手続きを裁判所で行うと、差押通知が発行されます。競売の準備が始まると、裁判所は債務者が勝手に住宅を処分しないように差押えを行います。このように、「裁判所が家を差押えた」という点を知らせるのが「差押通知書」です。

住宅ローンの競売申立てによる差押えの他にも、固定資産税や住民税を滞納することによって自治体から差押えされるケースもあります。特に税金の差押えが重複している場合には、自治体との解除交渉も必要となるため、税金を滞納していないかという点もあわせて確認することが重要です。

登記簿謄本に「差押」と記載される

手元に差押通知書が届いたとしても、「こっそり自宅を売ってしまおう」と考える人もいるかもしれません。

しかし差押えが行われると法務局の登記簿謄本（甲区）に「差押」と記載されます。このことによって一般の不動産業者を介した通常売却を一切行えなくなり、債権者（保証会社など）の同意を得て差押えを解除してもらう任意売却しか選択肢がなくなります。

このような点からも、差押通知書が届いたら一刻も早く専門家に相談することが大切です。

差押通知書を放置しているとどうなるか

差押通知書が届いた場合でも、ローンの残額を一括で返済できた場合には差押えの解除が可能ですが、実際にはすぐに差押の解除は難しいため、どのようにして債務を処理するのかを専門家などに相談しながら決めていく必要があるといえます。

このように差押通知書が届いた場合には競売までのカウントダウンが始まっているということになりますので、競売を避けるためにも何らかのアクションが必要となります。しかし差押通知書を放置して何も対応しない場合には、競売を行うための手続きがどんどん進んでいきます。

もし競売の開始が決定してしまった場合には、裁判所からは「競売開始決定通知」が届きます。この通知が届いた場合、5〜6ヶ月後には自宅が競売にかけられてしまうことになり、競売の売却基準価格を決めるために裁判所の執行官が現地で物件の状態などを調査する「現況調査」が行われます。この現況調査後には、入札の開始期日と終了期日を通知する「期間入札通知書」が送付されますが、このまま入札が始まった場合には競売の回避は難しいといえます。

このように差押通知書を放置していると、自宅の競売まで話が進んでしまいます。以上から自宅を競売にかけられないようにするためにも差押通知書は放置せず、専門家などに相談をすることによってどう対処していくかを決める必要があるといえます。

差押通知書の内容

差押通知書は抵当に入っている不動産について、債務者が勝手に処分できないように差押えを行った、という点を通知する内容となっています。自宅の住宅ローンを滞納している場合には、自宅の競売に向けて一歩近づいたという点を示していますので、専門家に相談するなど必要な対処を行って競売を避けるための対策をとることが大切といえます。

財産が差し押さえになるとどうなるか

競売に向けた手続きが進められる

差押通知書が届いた場合、競売までのカウントダウンが始まっていることを意味しますので、競売を避けるため何らかのアクションが必要となります。もし何も対応しない場合には、競売の手続きがどんどん進んでいきます。競売の開始が決定すると裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。そして競売の売却基準価格を決定するため、裁判所の執行官によって物件を訪問しての現況確認が行われます。

もし訪問した際に居住者が不在だったとしても、執行官は鍵を開けて立ち入る権限を持っているため現況調査の拒否はできません。このような点からも、差押え通知が届いた場合には決して放置せず、対応について確認することが必要です。

滞納の事実を周囲の人に知られる可能性がある

もし差押通知書を放置すると、前述の通り自宅の競売まで話が進んでしまいます。競売に進んだ場合、裁判所の競売物件情報サイト（BIT）に室内の写真や間取り、滞納状況の概要が公開されてしまい、近所の人や知人に滞納の事実を知られてしまうというデメリットがあります。

以上から、自宅を競売にかけられないようにするためにも差押通知書を放置せず、専門家などへの相談によってどのように対処していくかを決めることが非常に重要です。

差押通知書とセットで届く『競売開始決定通知書』とは？

住宅ローンの滞納が続いた場合には、差押通知書とともに競売開始決定通知書が手元に届くことになります。こちらの書類は、競売手続きの開始を通知する書類となるため、できるだけ早い対応が必要となります。

「差押通知」と「競売開始決定通知」はほぼ同義

裁判所が競売の申し立てを受理した際に裁判所から送られてくる競売開始決定通知書は、「競売の手続きを始めること」と、自宅を勝手に売却できないように「不動産の差押えをした」という点を伝える通知です。この点から、差押通知と競売開始決定通知はほぼ同じような意味を持っているといえます。

差押えされても任意売却で「差押解除・競売取り下げ」ができる仕組み

不動産を差し押さえられている状態でも、任意売却の手続きを進めて買主を見つけ、売却代金から債権者（保証会社など）に対して返済を行う、という約束を取り付けます。そして債権者が裁判所に対して「競売取下書」を提出することで、差押えの解除が行われます。

残された猶予期間

差押通知書が届いてから入札が始まるまでは、約3〜6ヶ月が目安となります。この時点ではまだ競売を取り下げる時間は残されているものの、対応が一日遅れるごとに選択肢が狭まっていきます。また、任意売却を行うには買主の選定や契約、債権者の同意を得る、代金決済を行うといったようにさまざまな手続きが必要になるため、できる限り早いタイミングで動くことが大切です。

競売になる前に対処を

また差し押さえが行われると法務局に登記され、新たな抵当権の設定や貸し出しもできなくなります。

差押通知書は競売によって強制的に売却する準備ができたということを意味します。

債務者は差押えを解除してもらわない限り、手も足も出ない状況になりそのまま競売まで一気に進んでしまいます。

差押えを解除するには？

住宅ローンの残債を債権者に一括支払いすれば、この段階でも差押えを解除することができます。

しかしこれまでローンの返済ができずに不動産の差押えが行われているのですから、それはあまり現実的な話ではありません。

任意売却で差し押さえに対処

差押えを解除するもう一つの方法が任意売却です。債権者に了承を得て不動産の売却を行うわけですが、そのタイムリミットはもう目の前に迫っています。

入札開始の前日がタイムリミット

法律上、開札日の前日まで競売の取り下げが可能となっています。

しかし、任意売却を行う上で「買主の選定」「売買契約」「債権者全員の同意」「代金決済」までを完了させるには、最低でも期間入札が始まる1〜2ヶ月前には動いていないと時間切れになってしまいます。「明日が開札日となっているため任意売却をしたい」では物理的に不可能である、という点を念頭に置きながら動いていく必要があります。

時間がない今こそ、
任意売却の専門会社へ

任意売却について相談する場合には、弁護士や司法書士などさまざまな選択肢があります。ただし士業の方々は法律の知識においては非常に頼りになるものの、不動産売買ができないという面があります。

差押通知書が届いているこの段階では、競売まで時間的な余裕がないため、任意売却の実績がある専門会社に相談を行うべきであるといえます。専門会社の場合、弁護士や不動産会社とのネットワークを持っていますので、任意売却の手続きをスムーズに進められます。この時には、「裁判所からの差押通知書（または競売開始決定通知書）に記載されている裁判所名・事件番号（令和〇年（ケ）第〇号など）」をメモして相談することによって、より円滑な問い合わせに繋げられます。

こちらのページでは、任意売却の相談先の違いについて解説していますので、ぜひご覧ください。

横浜にあるおすすめ任意売却会社3社を見る