任意売却で知っておきたい「きほんのき」

住宅ローンの悩みを解決する方法の一つとして検討される任意売却の基礎知識についてまとめました。どのような流れで進められ、どこに相談すればよいかなど任意売却を検討中の方が知りたい情報について解説しています。

任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て不動産を売却し残債の支払いに充てる手続きのことを言います。不動産の売買は売主と買主の自らの意思で行われるため一般の不動産取引と変わりません。

住宅ローンを滞納すると通常は残債の一括返済が求められますが、任意売却では債権者と交渉して了承されれば分割返済が可能です。また売却後の債務者の引越費用も売却額の一部から捻出することもできます。

任意売却と競売の違いは？

競売も任意売却も、住宅ローンの返済が困難になった場合に物件の売却を行い、住宅ローンの残債に充てるための手続きとなります。 競売は借入の担保となっている不動産を強制的に売却する手続きであり、裁判所を通じて進められます。また、任意売却は、競売に至る前に債務者と債権者が協議を行い、売却を進める手続を指します。競売と任意売却を比較した場合、任意売却の方が売却価格が高くなることに加えて、自身の意思により売却が進められるなどのメリットがあります。 このように競売と任意売却のふたつの手続きには明確な違いがあるために、ローンの負担を軽減したい場合にはそれぞれの違いについて理解しておくことが大切といえるでしょう。

任意売却と競売の違い
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任意売却の相談先はどこがオススメ？

任意売却を行おうとするときの相談先としては、「不動産会社」「弁護士・司法書士」「銀行」「専門業者」といったようにさまざまな選択肢があります。それぞれに違いや特徴がありますので、任意売却を検討する際にはどこに依頼するかをしっかりと検討する必要があるといえるでしょう。 任意売却を進めようとする場合には、裁判や法律などに関わる知識が必要です。さらに、債権者との交渉も行うことになります。そのため、相談先を選ぶ際には任意売却に関する知識や経験が豊富であり、交渉に慣れているかどうかといった部分が重要。そのため、例えば専門業者のように任意売却に特化しているところに相談をしてみるというのが選択肢のひとつとなります。

任意売却の相談先
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任意売却の流れ

任意売却を行う際には、どのような流れで進められていくのでしょうか。 住宅ローンの返済が滞った場合には債権者から支払いの督促が届きますが、この督促を放置した場合には競売の手続きが始まってしまうことがあるため、できる限り早い段階で任意売却について不動産会社や専門業者に相談しましょう。 任意売却の手続きを開始した場合には、まず現状を把握した後に債権者との交渉を行います。売却価格や時期などの見通しについて専門業者によって交渉が行われますが、債権者との交渉は難航する可能性もありますので粘り強く交渉を行っていく必要があります。了承が得られた場合に売却活動をスタートするという流れになります。 その後任意売却が成立したら引っ越しや精算、引き渡しなどが行われ、任意売却が完了します。

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任意売却ができないケースってあるの？

住宅ローンの支払いが困難になり任意売却を行いたいと考えたとします。しかし、中には任意売却が行えないケースもあります。 例えば任意売却について債権者と交渉したものの了承が得られない場合や売却額よりもローンの残高の方が高い「オーバーローン」と呼ばれる状況の場合に加え、共同名義人が任意売却に同意しない、住宅ローンの連帯保証人から同意が得られないといった場合には任意売却を進められません。 また、物件自体に問題がある場合や任意売却を行うには時間が足りない場合などにも任意売却が行えないことがあります。任意売却ができずそのまま放置している場合には、強制的に競売にかけられることになってしまいますので、任意売却を行うには問題がないか確認すること、また早めに任意売却の手続きをスタートすることが大切といえます。

任意売却ができないケース
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任意売却＝自己破産ではない

任意売却と自己破産の違いがわからず同じようなものであると考えている方もいるかもしれません。しかし、任意売却は必ずしも自己破産を伴うものではなく、任意売却のみで住宅ローンを精算できるケースもあります（中には自己破産を伴うケースもあります）。 ただし、ローンの額が膨大な場合には自己破産という方法を検討する必要が出てくるかもしれません。任意売却を行ったものの売却額よりローン残額の方が大きい場合には、残りを分割して返済していくことになりますが、残債額が多い、また多重債務により支払いが難しい場合には自己破産を検討することになるでしょう。

任意売却と自己破産
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任意売却しても家に住み続ける方法

任意売却を行った後は、基本的に引越しを行うことになりますが、住み慣れた家を離れずそのままその家に住みたいと考える場合もあるでしょう。このようなケースの場合には、リースバックや親子間売買といった方法について検討することになります。リースバックは投資家や専門業者に家を買い取ってもらった後、買主に家賃を払ってその家に住み続けるという方法。また、子どもや親などに不動産を売却して所有者を移転した上で賃料を支払ってそのまま住み続ける方法を親子間売買と呼んでいます。これらの方法にはメリットもありますがデメリットもありますので、利用する場合にはよく検討することが必要です。

任意売却しても家に住み続ける方法
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任意売却の注意点

任意売却には注意点がいくつかあります。たとえば、タイムリミットです。任意売却は競売の開札期日の前日がタイムリミット。代金を受け取り、引き渡しまで完了させなければなりません。間に合わないと強制的に競売にかけられます。

他にも、任意売却をしても住宅ローンの残債があれば支払い義務はなくなりません。勝手な任意売却はできず、債権者や連帯保証人の同意が必要です。注意点を理解した上で、実績のある不動産会社への相談をおすすめします。

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任意売却で起こり得るトラブル

任意売却でトラブルを回避するために重要なのは、任意売却を依頼する業者が信頼できるかどうかです。任意売却の経験やノウハウがない業者に依頼してしまうと長期化して競売が開始されてしまうおそれがありますし、中には依頼者からお金を騙し取る悪質な業者も存在します。

思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、任意売却でよくあるトラブルを把握しておき、誠実に対応してくれる、経験と実績ある業者を選ぶようにしましょう。

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任意売却後の生活はどうなるのか

任意売却後も債務が残ることは、多くの人にとって気がかりな点でしょう。しかし、残債の処理については交渉が可能です。任意売却を通じて競売よりも高値での売却が期待でき、結果的に債務を減らせます。自宅からの退去タイミングを調整できるため、生活が急に変わるといった事態も避けられるでしょう。

不動産会社を通じて債権者との返済条件の交渉を行い、毎月の支払い額を減らして、より現実的な返済プランに変更することも可能です。

任意売却後の生活
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